Налоговые льготы для участников ОЭЗ и ТОР: сравнение режимов, особенности и примеры экономии

Для запуска инвестиционного или производственного проекта бизнесу необходима площадка с инфраструктурой, ресурсами и административной поддержкой. В России такие условия создаются в рамках специальных правовых режимов. В этой статье разберем, для чего нужны особые экономические зоны, какие меры поддержки доступны в таких зонах и с какими ограничениями они связаны.

Что такое ОЭЗ и ТОР в России

Особые экономические зоны (ОЭЗ) и территории опережающего развития (ТОР) — это специальные правовые режимы, в рамках которых государство предоставляет бизнесу комплексную поддержку для реализации инвестиционных проектов. Их цель — не столько предоставить налоговые льготы, сколько создать благоприятную среду для запуска, долгосрочного развития и масштабирования бизнеса в этих регионах.

Что дают особая экономическая зона и ТОР для инвесторов:

• доступ к готовой инфраструктуре и земельным участкам без торгов;
• административное сопровождение по принципу «одного окна»;
• упрощенные таможенные процедуры;
• льготные условия подключения к коммуникациям (электроэнергия, газ, вода);
• налоговые преференции.

Взамен резидент обязуется вложить установленный объем инвестиций, реализовать проект в срок, создать рабочие места и соблюдать заявленный профиль деятельности.

Ограничения и риски

При выборе конкретной зоны для запуска проекта инвестору следует оценить:

1. Потребности проекта: доступ к необходимой технологической базе, инфраструктуре, логистике, кадрам.
2. Региональные условия: доступность земли, подключение к сетям, поддержка администрации.
3. Налоговый режим: доступные льготы, срок их действия и требования.

Только при совокупности всех трех факторов имеет смысл выбирать соответствующую зону. Для применения соответствующих льгот необходимо соблюдать требования по объемам инвестиций, срокам ввода мощностей и KPI. Проект, который соблюдает эти условия, получает выгодную фискальную среду и устойчивые условия.

Как показывает практика, наиболее частыми причинами утраты льгот является нарушение KPI, отклонение от профиля или отсутствие раздельного учета. Так, в ОЭЗ «Санкт-Петербург» за 2023–2025 годы было расторгнуто девять соглашений, поскольку проверки выявили, что компании не приступили к строительству, не произвели необходимые инвестиции и не выполнили своих обязательств. Арбитражные суды подтвердили законность действий властей, взыскав с нарушителей штрафы.

Дополнительный риск ведения бизнеса в особых зонах — изменение законодательства. К примеру, в 2025 году был принят резонансный закон, отменяющий с 1 января 2026 года налоговые льготы для участников ОЭЗ в Магаданской области. Вместо пониженной ставки налога на прибыль и льготного НДПИ им предложили инвестиционный налоговый вычет. Формально гарантии заморозки условий сохранялись, но их обошли, изменив саму налоговую базу через НК РФ. Этот случай показал, что даже документально закрепленные гарантии могут быть отменены, если фискальный эффект признается приоритетным.

Однако бывают и противоположные примеры. В Калининградской ОЭЗ, несмотря на общее повышение ставки налога на прибыль до 25%, резидентам планируют сохранить прежние льготы — 0% в первые 6 налоговых периодов и 10% в следующие. Соответствующий законопроект, внесенный в Госдуму ( законопроект № 936458-8), предусматривает, что, если компания соблюдает правила режима, ее преференции должны сохраниться и при изменении налогового законодательства. Аналогичное положение уже предусмотрено ст. 5 Налогового кодекса РФ для резидентов иных ОЭЗ и ТОР.

Кейс Магадана или Калининграда нельзя считать универсальным трендом — многое зависит от конкретного региона, статуса проекта и политической воли. Далее разберем особенности каждой специальной территории.

Особые экономические зоны (ОЭЗ)

ОЭЗ — это федерально утвержденная экономическая территория одного из четырех типов (промышленно-производственная, технико-внедренческая, туристско-рекреационная, портовая).Преимущества особой экономической зоны:

• сниженные ставки по налогу на прибыль: 0–2% в части, зачисляемой в федеральный бюджет, и не более 13,5% — в региональный (вместо стандартных 25%);

• освобождение от уплаты земельного налога на 5 лет с возможностью пролонгации;

• льготы по налогу на имущество;

• обнуление транспортного налога (в отдельных регионах);

• режим свободной таможенной зоны — то есть оборудование, сырье и материалы можно ввозить без уплаты НДС и таможенных пошлин при использовании внутри зоны;

• получение земельных участков без проведения торгов — через управляющую компанию;

• льготное или бесплатное подключение к инженерным сетям;

• размещение на территории индустриальных парков с готовыми коммуникациями и производственными площадями «под ключ».

Пониженные ставки по налогу на прибыль применяются только к прибыли, полученной от деятельности, которая предусмотрена соответствующим соглашением с органами управления данной ОЭЗ и осуществляется на ее территории. Необходимо вести раздельный учет.

Статус резидента ОЭЗ в первую очередь актуален для производственных предприятий, экспортно-ориентированных компаний, организаций, реализующих НИОКР-проекты, а также для бизнеса, который стремится снизить стартовые затраты.

Наибольшую эффективность режим демонстрирует при размещении капиталоемких проектов с горизонтом реализации от 10 лет — именно на такой дистанции свободная экономическая зона дает ощутимый финансовый эффект.

Недавно Минфин опубликовал законопроект, который предлагает ограничить для новых резидентов ОЭЗ и ТОР объем налоговых льгот суммой фактически осуществленных капвложений или НИОКР и установить для них определенные контролируемые показатели. Перечень контролируемых показателей будет устанавливаться конкретными субъектами РФ. В случае принятия законопроекта изменения затронут резидентов, которые получат статус после 1 января 2026 года и будут применяться, начиная с третьего года после получения статуса резидента.

Территории опережающего развития (ТОР)

ТОР — это режим, созданный для ускоренного развития отдельных субъектов РФ (прежде всего Дальнего Востока и Арктики). В отличие от ОЭЗ, где упор на промышленную инфраструктуру и таможенные льготы, в ТОР ключевое преимущество — максимально низкая фискальная и кадровая нагрузка, а также простота администрирование.

Льготы для резидентов ТОР:

• налог на прибыль — не более 5% в течение первых пяти лет с момента получения прибыли, затем — от 10% (вместо 25%);

• страховые взносы — понижены с 30% до 7,6% на весь фонд оплаты труда сроком до 10–12 лет;

• нулевая ставка транспортного налога, земельного налога и льготы по налогу на имущество (в отдельных регионах);

• режим свободной таможенной зоны — то есть оборудование и сырье можно ввозить без уплаты НДС и таможенных пошлин при использовании внутри территории;

• административная поддержка, которая предполагает сопровождение по принципу «одного окна» со стороны Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ);

• упрощенный порядок привлечения иностранной рабочей силы — без квот и длительных процедур.

Льготы территорий опережающего развития делают этот режим востребованным для трудоемких производств и сервисных компаний. За счет снижения налоговой и кадровой нагрузки, а также предсказуемого режима обложения, ТОР позволяют существенно улучшить экономику проекта уже на этапе размещения.

Сравнение ОЭЗ и ТОР

В первую очередь важно оценить плюсы и минусы территории опережающего развития и ОЭЗ. Понимание сильных и слабых сторон каждого формата поможет выбрать подходящий именно для вашего проекта.

Для наглядности мы подготовили сравнительную таблицу — она охватывает ключевые параметры: налоговую нагрузку, административные процедуры, доступ к инфраструктуре и другие условия.

Если у вас капиталоемкое производство с долгим циклом (завод, технопарк, НИОКР) — выгоднее выбрать ОЭЗ. Если проект быстро масштабируется, привязан к кадрам и логистике (склад, переработка, энергоплощадка) — лучше рассмотреть ТОР. В обоих случаях возможна существенная экономия уже в первые 3–5 лет проекта.

Получить статус резидента могут только те компании, которые реализуют полноценные инвестиционные проекты. Речь идет о бизнесе, готовом инвестировать в создание новых мощностей, запуск производственных линий, строительство объектов и формирование рабочих мест. Обычная операционная деятельность без вложений под условия этих режимов не подпадает.

Требования к компаниям:

• Юридический статус. Резидентами ОЭЗ и ТОР могут быть только юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые зарегистрированы в том субъекте РФ, где расположена зона. Резидент не должен иметь филиалы и представительства за пределами территории. Допустимо создать отдельную дочернюю компанию специально под проект.

• Минимальный объем инвестиций. В ОЭЗ чаще всего требуется вложить от 120 млн ₽ до 150 млн ₽, иногда больше — в зависимости от профиля зоны. В ТОР пороги заметно ниже: от 500 000 ₽ до 5 млн ₽, особенно в моногородах. Сумму нужно не только заявить, но и подтвердить в течение срока, указанного в соглашении.

• Ограничения по видам деятельности. Запрещено запускать в зоне проекты, связанные с розничной торговлей алкоголем и табаком, азартными играми, микрофинансовой деятельностью, страхованием, банками и финансовым посредничеством. Также не допускаются проекты, не имеющие инвестиционной составляющей (например, дистрибуция без локализации производства).

• Обязательства и KPI. Получив статус, резидент берет на себя обязательства: реализовать проект в срок, инвестировать заявленную сумму, создать рабочие места, обеспечить уровень налоговых поступлений. Все эти показатели фиксируются в соглашении и подлежат регулярной отчетности.

Процедура оформления резидентства

Получение статуса резидента ОЭЗ или ТОР — это формальная процедура с понятными этапами и требованиями. При грамотной подготовке она занимает от одного до трех месяцев и не представляет сложности, особенно если заранее учесть типовые подводные камни.

Шаг 1. Подготовить проект

На этом этапе формируется инвестиционная концепция: разрабатывается бизнес-план с расчетом объема вложений, сроков запуска, числа рабочих мест и налоговой нагрузки.

Шаг 2. Подать заявку

Заявка подается в управляющую компанию зоны: в случае ОЭЗ — в региональное АО (например, АО «ОЭЗ «Алабуга»), в случае ТОР — в КРДВ. К ней прикладываются такие документы, как бизнес-план, презентация проекта, сведения о компании. Срок рассмотрения составляет от 15 до 45 рабочих дней, в отдельных случаях дольше — если требуется согласование с регионом или федеральными органами. После одобрения подписывается соглашение о ведении деятельности.

Шаг 3. Зарегистрировать юрлицо

Статус резидента присваивается только компаниям и ИП, зарегистрированным на территории соответствующего субъекта РФ. После регистрации и подписания соглашения новый резидент может воспользоваться льготами.

Шаг 4. Реализовать проект с соблюдением условий

На этом этапе начинается практическая реализация: запуск строительства, закупки, набор сотрудников. Управляющая компания не только сопровождает проект, но и контролирует выполнение обязательств. Резидент обязан придерживаться сроков, инвестировать заявленные суммы, создавать рабочие места и регулярно сдавать отчетность. Несоблюдение условий грозит приостановкой льгот или полной потерей статуса, включая возможное доначисление налогов за прошлые периоды.

Сколько можно сэкономить

Проведем ориентировочные расчеты на примере условного инвестиционного проекта — строительство производственной площадки с объемом вложений 1 млрд ₽. Для расчета используются следующие допущения:

• годовая прибыль — около 100 млн ₽;

• стоимость недвижимого имущества — 230 млн ₽;

• численность персонала — 200 человек со средней зарплатой 60 000 ₽;

• объем импорта оборудования — 200 млн ₽.

При таких параметрах совокупная налоговая нагрузка за 10 лет в стандартном режиме может составить около 650 млн ₽.

Сценарий с ОЭЗ

Потенциальная экономия при максимальном использовании всех льгот по налогам особой экономической зоны:

• налог на прибыль: снижение с 25% до 2–7% в первые 5 лет может дать экономию 90–115 млн ₽ (при стабильной прибыли 100 млн ₽ в год);

• налог на имущество: полное освобождение на 10 лет — экономия около 50 млн ₽;

• таможенные льготы: при активном импорте оборудования — 30–40 млн ₽;

• инфраструктурные льготы: экономия на подключении к сетям — 10–20 млн ₽.

Общий эффект — до 180–225 млн ₽ за первые годы реализации проекта.

Сценарий с ТОР

Основные источники экономии:

• страховые взносы: снижение с 30% до 7,6% для штата из 200 человек — экономия около 300 млн ₽ за 10 лет (наиболее значимая льгота);

• налог на прибыль: ставка 0% по федеральной части в первые 5 лет — 20–40 млн ₽;

• налоги на имущество и землю: полное освобождение — 50–60 млн ₽.

Общая потенциальная экономия в этом сценарии может достигать 370–400 млн ₽.

Что в итоге

Режимы ОЭЗ и ТОР действительно позволяют значительно снизить налоговую и операционную нагрузку, при этом сохраняя правовую прозрачность и долгосрочную предсказуемость условий. Однако эффективность зависит от множества факторов: структуры проекта, региона размещения, выбранной зоны и качества исполнения обязательств.

Приведенные расчеты следует рассматривать исключительно как ориентир. Для точной оценки экономического эффекта необходимо провести индивидуальное моделирование с учетом специфики бизнеса, а также изучить требования конкретной зоны.

На практике большинство резидентов фиксируют снижение совокупных налоговых затрат в диапазоне от 20% до 50%. Максимальный эффект достигается только при полном задействовании всех предусмотренных механизмов поддержки, строгом соблюдении условий резидентства и наличии профессионального налогового сопровождения.

Как может помочь наша компания

Участие в ОЭЗ или ТОР — это инвестиционный проект с юридическими обязательствами, строгими KPI и потенциальными рисками при проверках. От качества юридической подготовки зависит не только успешность входа в режим, но и сохранение льгот на всем протяжении проекта. Экономия на сопровождении возможна, но это означает перенос части рисков на вашу команду — в том числе рисков, связанных с потерей статуса резидента и доначислением всех льгот.

Компания «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» оказывает комплексную правовую и стратегическую поддержку. Мы поможем:

• провести аудит проекта на предмет соответствия требованиям режима;

• подготовить и согласовать инвестиционное соглашение;

• организовать коммуникацию с региональными и федеральными структурами;

• оформить необходимые документы и проследить за сроками;

• провести налоговое моделирование и проверить устойчивость конструкции к изменению законодательства.

Формат работы подбирается индивидуально. Например, вы можете выбрать полное сопровождение проекта под ключ — от идеи до регистрации резидентства и ввода в эксплуатацию. Также можно ограничиться точечной экспертной поддержкой на ключевых этапах: выбрать регион, подготовить структуру проекта, согласовать проект с администрацией.

Мы действуем прозрачно, не навязываем ненужные услуги и заранее проговариваем риски. Наш подход основан не только на знании нормативной базы, но и на понимании того, как преференциальные режимы работают на практике. Мы знаем типовые ошибки, специфику соглашений в разных регионах и нюансы защиты интересов инвестора, в том числе в условиях пересмотра условий или претензий со стороны управляющей компании.